상생임대인제도, 양도소득세 비과세 혜택 방법 알아볼까요.

 

상생임대인제도, 양도소득세 비과세 혜택 방법 알아볼까요.

 

전세값을 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 상생임대인에 대한 양도소득세 특례 확대 조치가 2022년 8월 2일부터 시행됩니다. 법 시행은 8월 2일부터이지만 2021년 12월 20일 계약 체결분까지 소급 적용한다고 합니다. 더불어 상생임대인주택으로 인정받는 요건도 완화되는데요. '임대 개시 시점에 1세대 1주택자이면서 공시가 9억원 이하 주택이어야 한다'는 조건도 폐지된다고 합니다. 

 

자료출처 : 기획재정부

 

많이 질문되는 내용을 정리해 볼까요?

 

질문1. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장기보유특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가?

답변 : NO, 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다. 

 

질문 2, 상생임대계약으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차계약' 임대료 5% 이하 인상을 준수해야 하는데, '직전임대차계약'이란 무엇인가?

답변 : '직전 임대차계약' 이란 거주자 갑(甲)이 주택을 취득한 후, 임차인가 새롭게 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 갑(甲)이 주택을 취득하기 전 종전 임대인을(乙)과 병(丙) 사이에 체결된 계약을 갑(甲)이 승계받을 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다. 

 

 

질문 3, '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인이 동일해야 하나?

답변 : NO, '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다. 

 

 

질문 4. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나?

답변 : YES, 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하서 유지될 필요는 없습니다. 

 

 

질문 5, 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나?

답변 : 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받을 사실이 인정되어야 합니다. 

 

 

질문 6, 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생임대차계약'으로 인정하나?

답변 : YES, 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 것을 방지하기 위함임

 

질문 7, 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나?

답변 : YES, 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라 장기간의무임대(10년) 등 각종 공적의무를 부담하는 점을 감안 시 상생임대주택특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합

 

Pixabay로부터 입수된 F. Muhammad님의 이미지 입니다.

 

질문 8, 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 상생임대차계약을 체결해야 하나?

답변 : 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적으로 주택과 같이 다가구주택 전체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 간주

 

질문9, 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻세 판정하나?

답변 : 해당 계약에 따라 실제 임대한 기준으로 판정합니다. 즉, 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정함

 

Pixabay로부터 입수된 F. Muhammad님의 이미지 입니다.

 

질문 10, 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나?

답변 : 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세<-->월세 전환율)을 활용하여 계산합니다. 이때 산정률은 '연 10%와 기준금리(2022.8.5일 기준 연 2.25%)+연 2% 중에 낮은 비율'을 적용합니다. 즉, 전월세 전환율은 현재는 4.25%, 0.0425입니다.

예를 들면, 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 929,687원( =300M-50M)×0.0425×1.05÷12개월) 이하로 설정해야 함 또 다른 예로 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금 1억 6천 9백만원( =(0.5M÷0.0425×12개월+20M)×1.05) 이하로 설정해야 합니다.(M=백만원)

 

Pixabay로부터 입수된&nbsp;Steve Siegwalt님의 이미지 입니다.

 

양도소득세라 부동산 거래 활성화에 장애물이 된다는 판단에서 정부에서 내놓은 정책입니다. 주택을 처분하고자 하시는 분들에게는 좋은 기회로 보입니다. 많이 활용했으면 좋겠습니다.