상생임대인과 상생임대주택으로 양도세 혜택에 대해 알아볼까요

 

상생임대인 제도를 통해 각종 세제혜택을 볼 수 있는데요. 간단히 설명하면 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도입니다. 

지방은 양도소득세를 논할 수 있는 아파트가 별로 없는 것이 현실이구요. 서울에서나 필요한 제도 같긴 합니다. 그러나 주택시장은 어떻게 변동할지 모르니 국가에서 주는 혜택을 잘 알고 있어야겠습니다. 

 

적용기간을 2026년 말까지 연장된 내용을 살펴보겠습니다.

상생임대주택 양도소득세 과세 특례제도는 2021년12월에 세법개정을 통해 도입된 제도입니다. 이 제도는 도입 당시, 적용 대상이 한정적이고 혜택도 크지 않아서 절세효과가 미미해 그동안 큰 관심을 받지 못하다가 이번 세법개정을 통해 상생임대주택 인정요건(임대개시 시점 1세대1주택자+기준시가 9억원 이하)을 폐지하면서 그 혜택도 대폭 늘어났다고 합니다. 

또한, 거주하지 않은 조정대상지역내 임대주택에 대해서도 1세대 1주택 관련 혜택을 받을 수 있게 됐습니다. 종전 상생임대주택 과세특례 적용기한은 2024년말로 끝날 예정이었으나 2024년 8월 개정세법안이 발표되며 2026년 말로 연장될 예정이라고 하네요.

 

그러면, 상생임대인 개념에 대해서 알아보겠습니다. 

상생 임대인의 개념은 2021년 12월 제도 도입 당시 발표된 내용으로서 개정된 내용안에서도 그 개념은 그대로 유지된다고 합니다. 

 상생 임대인의 요건

 

상생임대인 요건

① 직전 임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상이고 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상일 것
② 직전 임대차계약 대비 임대료를 5%이내로 인상한 신규(갱신)계약 체결할 것
③ 직전 임대차게약과 상생임대차계약의 임대인이 동일인일 것
④ ‘21.12.20.~‘24.12.31(세법개정안 : ’26.12.31연장)사이에 상생임대차계약을 체결할 것


* ‘직전계약’은 ①기존 임대차계약 존재 및 기존계약을 ②1년6개월 이상 유지 한정
다만, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수시 승계받은 임대차계약은 제외


(개정세법안) 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한 연장(소득령)
ㅇ 임대시장 안정을 지원하기 위해 상생임대주택 양도소득세 특례 적용기한 2년 연장
      (~ 2026년 12월 31일)

 

 

 

상생임대주택 인정 요건

종전 상생임대주택은 임대 개시 당시 1세대 1주택자로서 기준시가 9억 원 이하 주택에 한정됐었으나 그 요건 자체를 모두 폐지해 임대 개시 당시 1세대 1주택자 뿐만 아니라 임대 개시 당시 다주택자로서 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 적용토록 변경했습니다.

그러나, 갭투자를 통해 취득한 임대주택에는 상생임대주택 혜택을 주지 않기 위해 직전임대차계약을 까다롭게 규정했으니 이 부분은 주의할 필요가 있다고 합니다. 즉, 주택을 취득하기 전에 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 보지 않으므로 직전 임대차계약으로 인정받기 위해서는 주택 취득(잔금 지급) 후 임차인과 새롭게 계약을 체결해야 한다고 합니다.



 

상생임대주택 양도소득세 과세특례 내용

상생임대인 요건을 갖춘 경우, 

종전에는 조정대상지역내 2년 거주요건 판단 시 상생임대주택은 2년 거주요건 중 1년을 거주한 것으로 인정해 주었으나 개정안에서는 2년 거주한 것으로 인정해 주고 2년 거주한 1세대1주택자에 한해 적용하는 장기보유특별공제도 적용토록 그 혜택을 대폭 늘렸습니다.

적용기간 또한 종전 24.12.31까지에서 이번 세법개정안을 통해 ‘26.12.31까지로 2년 더 연장할 것으로 보입니다.

 

아파트 가격이 올라야 상생임대인, 상생임대주택 제도를 활용해서 양도소득세, 실거주 요건 면제가 필요하지 지방은 이미 아무런 의미가 없는 제도가 아닌가 합니다. 그래도 시장이 어떻게 바뀔 지 모르니까 한번 정도는 숙지하는 것도 큰 도움이 될 수도 있습니다.